上海生命科學產(chǎn)業(yè)激增：短期內(nèi)研發(fā)辦公物業(yè)供不應求

報告顯示，上海生命科學企業(yè)的租賃需求，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場主要的需求來源之一。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理、中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，在戰(zhàn)略層面的重視投入以及創(chuàng)新驅(qū)動的引領下，上海生命科學企業(yè)百舸爭流、千帆競發(fā)。生命科學物業(yè)作為企業(yè)研發(fā)辦公等經(jīng)營活動的承載空間，迎來了欣欣向榮的市場機遇，成為物業(yè)市場的焦點。

市場、政策、人才、資本齊發(fā)力，上海生命科學產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展

發(fā)布的《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，2020年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到6,000億元，到2025年全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過10,000億元。報告指出，生物醫(yī)藥的市場高需求是該行業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動力。

政策扶持及制度改革促進生命科學行業(yè)發(fā)展提速。圍繞“改革”和“創(chuàng)新”兩大主題，國家及地方政府相關政策的密集出臺，正在從多維度推進生物醫(yī)藥的定位升級，從而構建生命科學產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新格局。 

人才回流引入助力生命科學行業(yè)創(chuàng)新突破。各級政府頒布了多項海外人才引進政策，企業(yè)利用高價值的研究機會以及多種人才激勵機制等措施提高其在海外人才市場的競爭力。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫(yī)療器械行業(yè)中，自美國和英國生命科學產(chǎn)業(yè)領先的國家流入中國的人才，是中國流出去該國人數(shù)的2.3倍和2.26倍，體現(xiàn)了我國對海外高端人才的強勁吸引力。

資本持續(xù)投入為生命科學發(fā)展輸血助力。過去十年，PE/VC對國內(nèi)的生命科學投資量呈階梯式增長， 2018-2021年均投資規(guī)模再上一個臺階，與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學企業(yè)所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀指出，長久來看，市場剛需、政策扶持、人才引進、資本加持共同促進生命科學行業(yè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢，并在全球范圍內(nèi)發(fā)揮舉足輕重的作用。可以預見的是，上海乃至全國的生命科學行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)長周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展。

市場需求持續(xù)上升  租金增長趨勢仍將持續(xù)

近年來，上海生命科學企業(yè)的租賃需求持續(xù)擴張，據(jù)仲量聯(lián)行所追蹤的核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)需求分布統(tǒng)計，生命科學企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場主要的需求來源之一。

在上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江核心板塊仍然是生命科學企業(yè)租賃需求活躍的區(qū)域，在過去兩年里錄得眾多企業(yè)的擴張和新設需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業(yè)青睞。

基于各行政區(qū)控制性詳細規(guī)劃及各園區(qū)開發(fā)進度等信息，仲量聯(lián)行統(tǒng)計了未來上海各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的生命科學研發(fā)辦公物業(yè)的供應量。未來三年，上海預計將推出160萬平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應。然而這些項目大部分已被生命科學企業(yè)預租或定制，整體市場上在建項目平均已取得70%的預租率，為此我們預計，生命科學研發(fā)辦公物業(yè)短期內(nèi)仍將供不應求。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，強勢租金增長趨勢仍將持續(xù)。生命科學企業(yè)租賃需求強勁，市場上能匹配的供應稀缺，導致生命科學研發(fā)辦公類型物業(yè)租金穩(wěn)步上漲。仲量聯(lián)行預測，未來3年上海全市生命科學物業(yè)空置率將保持在低于5%的水平，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。

生命科學園區(qū)物業(yè)長期投資機遇看好

受益于生命科學產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展前景，以及生命科學物業(yè)租賃市場強勢的未來預期，越來越多商業(yè)地產(chǎn)投資者開始關注這一另類資產(chǎn)。仲量聯(lián)行對19家地產(chǎn)投資者進行了問卷調(diào)研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學物業(yè)投資，其中11%已有物業(yè)成交案例。

報告顯示，上海在加速建設全球生命科學創(chuàng)新策源地的過程中，市場將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命科學物業(yè)模式。其中包括多元化、綜合性的生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及多平臺合力投入的生命科學產(chǎn)業(yè)社群模式。

借鑒成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗，一個全球領先的生命科學社區(qū)，既可以提供優(yōu)質(zhì)生命科學企業(yè)入駐的獨棟研發(fā)型辦公物業(yè)，同時為中小型或初創(chuàng)型企業(yè)提供研發(fā)辦公場所或孵化空間，引入共享實驗室，并且配備各類配套設施。在仲量聯(lián)行投資者調(diào)研及部分的深度訪談中，部分投資者已開始考慮此類型物業(yè)長期投資的機會。

模式二是構建多平臺合力投入的生命科學產(chǎn)業(yè)社群。房地產(chǎn)基金通過與生命科學企業(yè)合作，使地產(chǎn)基金有進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的機會。誠然，該模式下需要業(yè)主具備更為復雜、多元的資管能力，但通過與生命科學領域PE/VC的合作，可以幫助投資者/開發(fā)商深入了解企業(yè)需求，建設前沿的、與生命科學企業(yè)需求所匹配的物業(yè)。

“生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)和產(chǎn)業(yè)社群這兩個模式目前極為稀缺，但我們預計他們將成為長期投資該領域物業(yè)的重要視角，并為生命科學研發(fā)創(chuàng)新提供動能，”仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎表示。

中國“十四五”規(guī)劃強調(diào)了生物產(chǎn)業(yè)在全國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的地位。上海作為中國生命科學研發(fā)創(chuàng)新的高地，對于生命科學園區(qū)物業(yè)的整體需求將保持旺盛態(tài)勢，租金增長勢頭仍將持續(xù)。與此同時，上海在加速建設全球生命科學策源地的過程中，生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及產(chǎn)業(yè)社群模式將愈加受到生命科學生態(tài)圈企業(yè)租戶的關注，也為長期屬性的投資資本提供新的視角。